Kredi İlişkisinde Ekspertiz Ücretleri: Bir Ay Arayla İki Değerleme

İncelediğimiz istirdat dosyasında davacı, bir termal otel yatırımı için yıllar önce banka kredisi kullanmış ve taşınmazlarını ipotek göstermiş bir şirketti. Şikâyet konusu kredinin kendisi değil, kenar masrafıydı: banka, ipotekli taşınmazlar için 2023 yılında bir ay arayla iki ayrı ekspertiz yaptırmış ve toplamda 100 bin TL'yi aşan ücreti müşterinin hesabına "ekspertiz ücreti" açıklamasıyla yansıtmıştı. Şirkete göre şantiye alanı tel örgüyle çevriliydi, onay olmadan girilemezdi ve ortada hiç değerleme yoktu; bankaya göre raporlar dosyadaydı, ücretler faturalıydı ve sözleşmeye uygundu. Mahkemenin heyetten istediği, iade talebinin haklı olup olmadığı ve haklıysa miktarıydı.

Fatura ile Kesinti Aynı Hikâyeyi Anlatmıyor

İlk düğüm, rakamların birbirini tutmamasıydı. İki değerleme şirketinin faturaları toplamda yaklaşık 144 bin TL'yi gösteriyordu; müşteriden tahsil edilen ise yaklaşık 102 bin TL'ydi. Aradaki yüzde 29'a yakın iskontonun neden yapıldığına, hangi rapora ne kadar düştüğüne dair dosyada tek satır açıklama yoktu. Müşterinin hesap dökümü ise bambaşka bir dağılım anlatıyordu: ilk değerleme için 13 bin küsur, ikincisi için 88 bin TL'yi aşan bir yansıtma. Raporda bu belirsizlik gizlenmedi; iki olası dağılım seçenekli bir tabloyla ortaya konularak takdir mahkemeye bırakıldı — bilirkişinin işi belirsizliği çözmüş gibi yapmak değil, mahkemenin önüne karar verilebilir seçenekler koymaktır.

Asgari Tarifenin Işığında

İkinci adım, yansıtmanın ölçüsünü aramaktı. Taraflar arasındaki sözleşme, ekspertiz ücretlerinin müşteri hesabına borç yazılmasına imkân veriyordu; ama tutar konusunda "bankanın belirleyeceği miktar" demekle yetiniyordu. Ölçü, kamusal bir referansta bulundu: Sermaye Piyasası Kurulu kararıyla Resmî Gazete'de yayımlanan yıllık Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesi. Taşınmazın yüz ölçümü ve niteliği tarifeye uygulandığında, olası kategorilere göre asgari ücret birkaç bin TL ile 60 bin TL arasında değişen seçenekler veriyordu; taşınmazın ruhsat süresi dolmuş, yıllardır inşai faaliyet görmemiş ve değerlemenin sınırlara girilmeden yapılmış olması, alt kategorileri daha olası kılıyordu. Bu ışıkta ilk yansıtma tarifenin makul sayılabilecek bir aralığında kalırken, ikinci yansıtma tarifenin dokuz katına yaklaşıyordu.

Bir Ay İçinde İkinci Rapor Niçin?

Dosyanın cevapsız kalan sorusu da buydu. İki rapor arasında bir aydan kısa süre vardı; içerikleri büyük ölçüde benzerdi; üstelik tarife, aynı eksperden kısa aralıkla alınacak revize raporu ilk ücretin yarısıyla mümkün kılıyordu. Buna rağmen ikinci rapor başka bir değerleme şirketinden, tam ücretle alınmıştı. Raporun sonucu bu tabloya göre şekillendi: ilk ekspertiz yansıtması yerindeydi; bir ay içinde yaptırılan ikinci ekspertizin 88 bin TL'yi aşan bedelinin müşteriye yüklenmesi ise yerinde değildi ve iadesi gerekiyordu — mahkemenin farklı takdiri için seçenekli tablolar raporda hazır bekliyordu.

Ders

"Masraflar müşteriye aittir" klozu bir açık çek değildir. Bankanın ekspertiz yaptırma ve bedelini yansıtma hakkı ile bu bedelin tarife ve makullük denetiminden geçmesi ayrı şeylerdir; sıklığı, gerekçesi ve tutarı açıklanamayan tekrar değerlemeler, yıllar sonra bir bilirkişi tablosunda tarifenin katları olarak geri döner. Müşteri tarafı içinse ders daha yalın: hesap dökümünü okumak, bu tür kalemlerin fark edildiği tek yerdir.